<<<전세와 갭투자 특징>>>
1. 가격 하방 지지
보통 매매가가 전세가를 하회하지 않는다. (예외가 있긴 하다.) 부동산 하락기에는 전세 수요 증가하므로 전세가가 안정되게 유지 또는 상승한다. 이에 따라 매매가가 지켜진다. 하방 경직.
2. 현금흐름 창출
인플레이션 그리고 계약 만기에 따라 보통 5%만큼 높여 재계약 진행한다. 가만히 있어도 추가 현금 흐름을 창출할 수 있다.
3. 복리 효과 (시스템화)
부동산 서너 채 정도 마련되어 있다면 각 부동산의 상승분을 모아 (상황에 따라 내 돈 조금 보태기도 해)또 하나의 갭투자로 부동산 추가 소유가 가능하다. 이는 장기 투자할수록 복리 효과를 불러온다.
역시 뭐든 궤도에 올리기 힘들지.. 궤도에 올리기만 하면 알아서 스노우볼이 된다.('최소 3채의 비밀' 나중에 성공하면 책 제목으로 쓰겠음)
4. 기회비용
갭투자 시 적은 돈으로 부동산 소유 할 수 있는 기회가 생긴다. 돈을 돌려줘야 할 때도 또 다른 사람의 돈으로 돌려막기 가능하다. (단, 임차인을 구한다는 가정)
5. 레버리지 효과
무이자로 임차인 자산을 이용해 수익을 극대화 할 수 있다.
시드 머니의 4-5배 이상의 투자 효과를 만들 수 있다. 많게는 10배 이상...
6. 위험 분산
임차인에겐 아니지만, 임대인의 경우 위험 분산된다.
매매보다 위험 분산되고 역전세가 있긴 하나 매매 보다 적게 돈이 묶인다.
한국에만 있는 전세 제도. 이용하는 자가 꿀을 빨고 이미 이를 이용한 부자가 많다... 부럽다... 늦게 공부해서 아쉽지만 개념을 모르는 것보단 낫다고 생각하자... 무엇보다 3번이 제일 매력적으로 보인다.
<<<투자 전략>>>
1. 분산투자
똘똘한 한 채 몰빵 투자 보다 지역별 분산 투자해 전세가 하락 위험을 분산한다.
2. 전세가율
전세가율이 높아 최대한 적은 돈으로 투자해 위험을 분산한다.
3. 저평가 여부
최대한 많은 지역을 임장하고 다양한 평가 포인트를 비교해 저평가 매수한다.
발품이 답. 레퍼가 많을수록 좋음. 아는 게 힘.
4. 역전세 리스크
나는 주식 하락장에 항상 현금 비중을 40% 이상은 마련하는데 부동산 하락세에도 역시나 역전세 또는 공실 문제에 따른 여유자금을 확보 후 투자가 필요하다.
* 매매 시세는 올라도 전세 시세가 낮아져 역전세가 나는 즐거운 딜레마가 생기기도 한다. 어쩔 수 없 매매로 해결 가능하지만 역전세를 매꾸고 존버해서 더 크게 버는 방법도 있다. (오른다면)
5. 공실 리스크
여유자금이 없는 상태에서 임대인을 구하지 못할 경우. 대출로 해결해야 한다. 은행 대출 관련 공부 해야 하고 은행별 대출 상품 미리 공부해 보는 것이 좋을 것 같다. 대응 시나리오를 가장해서 작성해 보는 것도 좋을 것 같다.
마통, 보험사, 제2금융권 공부 및 정부 대출 규제에 대해서도 잘 공부해 보자.
소유권을 지키지 못하고 리스크를 감내하지 못하면
법적 분쟁에 휘말릴 수 있음을 깨닫자. 종착지가 경매장이 되지 않도록... 리스크 관리 필요 하다.
6. 유동성 리스크
5번 사항 대출이 안될 때 만약 다주택 상태에서 유동성 문제가 생기면 도미노처럼 무너질 수 있다.
제일 좋은 건 현금 보유지만 대출이 어려울 경우, 현금성이 쉬운 유동자산 또는 급매 가능한 물건 1개는 최소 마지막 카드로 남겨 둔다.
6. 공급 계획
해당 지역 인구 1% 이상의 공급 예정인가? 해당 권연에, 3-4년 걸쳐 공급 예정되어 있는가? 공급 예정일 뿐인가 진행 중인가?
7. 미분양
결국 가격은 수요와 공급에 따라 결정되므로 해당 지역의 미분양 추이를 지켜본다.
미분양이 줄어드는 추세 = 공급 부족
미분양이 늘어나는 추세 = 공급 과잉
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